Kamuya ait arsaların 49 yıllığına bedelsiz tahsisini içeren model kapsamında konut üretim maliyetlerinin yarı yarıya düşmesi öngörülürken, finansman ayağının banka finansmanı ya da gayrimenkul sertifikası ile çözülmesi; kira bedeline de üst sınır uygulanması öneriliyor.

Model kurgusuna göre, belirlenen kamu arazileri 49 yıllığına ihaleler yoluyla devletten özel şirketlere devredilecek.

Geliştirilecek konutlarla ilgili tahsilat ve ve kiralama işleri görevlendirilen şirket tarafından yapılacak. Kiralara üst limit getirilecek, örneğin 100 metrekarelik bir konutun kirası en fazla 4,000 lira olabilecek. Konut geliştiricisi 49 yıllığına üst kullanım hakkına sahip olacak, süre sonunda konutların mülkiyet hakkı devlete devredilecek.

Modelin tanıtımına ilişkin düzenlenen toplantıda konuşan GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, “Konut üretme sürecinde en büyük maliyet arsa maliyeti. Şu anda toplam maliyet içinde arsanın payı Türkiye ortalamasında yüzde 50 seviyelerinde. Kamu kuruluşlarının, yerel yönetimlerin veya benzeri kurumların elindeki arsalar, belli bir dönemde kamu–özel işbirliği yöntemi ile değerlendirilerek ve bir kira tarifesiyle belli üst limitler konularak on binlerce düşük kiralı konut üretilebilir” diye konuştu.

Kalyoncu şöyle devam etti:

“Bu noktada GYODER Yeni Konut Modeli’ni oluşturduk. Yap-işlet-devret modeliyle, bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını oluşturuyoruz ve kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Bu model, arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Kamu ve özel sektör işbirliği modeliyle kullanıma açılacak arsalarda konutların üretilmesi sağlanırken, arsaların mülkiyeti de devlette kalıyor. Kiralar ise, ev sahiplerinin kontrolünden çıkarılarak devletin hakkaniyetli denetimine ve kurumsal firmaların yönetimine veriliyor.”

Yeni formülle barınma sorunu çözülmek isteniyor

Model kapsamında yatay mimari, yerli malzeme ve enerji tasarrufunun da şart koşulacağını belirten Kalyoncu, “Bu sayede orta ve orta alt gelir grubunun hane halkı gelirinin % 30- 50’sini aşmayacak bir formülle barınma çözümü sunmuş olacağız” dedi.

Toplantıda verilen bilgiye göre, Türkiye’de evsahipliği oranı 2000’lerde yüzde 65’in üzerinde seyrederken, 2022 itibarıyla %56.7’ye gerilemiş durumda. AB ortalaması ise %70 seviyesinde bulunuyor. Nisan ayı verileri üzerinden yapılan hesaplamaya göre İstanbul’da 100 metrekare bir konut için kullanılan bir kredinin aylık taksidi hanehalkı net harcanabilir gelirinin %56’sına denk geliyor. Bu oran ise, dünya literatürüne göre olması gerekenin en az 2 katı düzeyinde bulunuyor.

Modelin finansman ayağı

GYODER Başkan Yardımcısı Sertaç Karaağaoğlu ise, modelin finansmanı konusunda banka kredisi ve sermaye piyasaları olmak üzere iki opsiyon bulunduğunu söyledi.

Karaağaoğlu, “Seçeneklerden ilki banka finansmanı. Kamu otoritesi arsayı 49 yıllığına tahsis eder. Belirleyeceği bedele göre yapım-kiralama-işletme ihalesine çıkar. İşi alan şirket, arsanın üst hakkı ipoteği karşılığında bankadan kredi kullanarak işi yapar. Konutları kiralayarak tahsil ettiği kira bedelleriyle veya üst kullanım hakkını başkasına satarak kredisini öder” dedi ve ekledi:

“İkinci seçenek ise sermaye piyasaları. Yapım-kiralama-işletme ihalesi ile işi alan şirket yapım bedeli+kâr için gayrimenkul sertifikası ihracına çıkar. SPK’nın onayı çerçevesinde her metrekare için bir sertifika ihraç ederek sağlayacağı finansmanla işi yapar.”