Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.

Kanuna göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak.

Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi değerlendirdi.

“Ara bulucu tarafları çağırıp ikna onları ikna etmeye çalışacak”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son dönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda ara bulucunun zorunlu hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti.

Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doğrudan dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir.” dedi.

O tarihten sonra ara bulucunun kendisine yapılan başvuru kapsamında tarafların iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında memnun olamayacağını, ciddi bir zaman ve enerji kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.

“Arabuluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek”

Ali Güvenç Kiraz, tarafların ara bulucuda anlaşması halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü gibi işlem göreceğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Ancak taraflar uzlaşamazlar veya ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50 gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”

Kiraz, yeni düzenlemenin sadece kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları değil, özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zorunlu ara buluculuk şartının getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarının aslında ara bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından gayet yerinde bir uygulama olacağını söyledi.

Yine çok uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da zorunlu ara buluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri ancak uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen ara buluculuk şartı hem süreyi kısaltacak hem de değer kayıplarını engelleyebilecektir.” dedi.

Ara buluculuk süresi ve ara bulucunun zorunlu olduğu konular

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de ara buluculuk sürecinin anlaşmazlık konusuna göre değiştiğini belirterek, “Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Anlaşmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise arabuluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.

Yüksel, zorunlu arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması konularındaki anlaşmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu olacak. Ayrıca aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili konular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan anlaşmazlıklarda da arabuluculuk zorunlu olacak.”

Yüksel, binalarda veya arazilerde duman, pis su, koku ve benzeri konularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu araziye taşması ve araziden geçilmesi gibi konular ile taşınmaz devri veya ayni hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.

Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını sözlerine ekledi.